北京房地产销售展览模型。(Getty images)

这些举措是否行之有效，仍有待时间去证明，尤其是政府过去两年来对房地产的宏观调控，似乎并不成功。今年首季度房价和住房空置率再次出现惊人增幅，标志着房地产泡沫破裂的风险在持续增加。

以北京为例，去年该市房价年增幅达 19.2%，而今年首季度的房屋价格更上涨到了每平方米7000元（876美元），比去年同期增长15%。同时，未售出的房屋面积也在增长。官方资料显示，北京市4月底空置住房总面积达到443万平方米，比去年同期增长22.3%。国家统计局称，全国房屋空置总面积在首季度为1.23亿平方米，比上年增长23.8%。中国社会科学院金融发展室主任易宪容认为，中国的商品房空置率已达到26%，属于严重积压。

一般来说，若空置率超过了 10- 12%后，房地产开发商恐怕已要吓出病来；若是超过15%，更可能得开始写遗言了。可见，中国楼市正面临非常险峻的局势。（编注：按照国际惯例，空置率在5%－10%之间为合理区；空置率在10%－20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房屋严重积压区。）

没有人会怀疑中国的确存在强劲的住房需求，而且这种趋势将持续相当长的时间。然而，大部分百姓根本承受不起一路飙升的房价，只好望楼兴叹。买得起这些房屋单位的只是少数人。

中国房地产市场另一要角是外来投资者，但情况或许有变。随着在华外国人的租房需求似见减弱，很多房屋的租金仅能保持当前水准，上涨空间非常有限。事实上，目前租金水准依然被认为过高。这是因为很多投资者一味想着尽量缩短回报期，只希望提高租金尽快收回投资。

超过70%的沿海地区居民买不起房子，这决不是一个好兆头。然而问题是，发现泡沫远比解决容易，要及时纠正实在异常困难。尽管房屋空置率不断增长，中国第一季度仍有约10.3亿平方米的房屋在建设中，比上年同期增加了23.3%。更糟的是，开发商在第一季度还向房地产建设专案中投入了2,800亿人民币。

4月，香港上市的上海置业（SRE） 发行了1.5亿美元7年期债券，以拓展内地的房地产市场。然而，权威评级机构标准普尔（Standard & Poor's）和穆迪投资（Moody's）却不看好，并关注到这间上海主要房地产发展商的业务不够多元化和“流动资金有限”的问题，结果有关债券被意外地评为不适宜投资的“垃圾级”。标普对该债券的长远信贷评级为“BB-”；穆迪也将它评为“Ba3”，即“有投机因素，不能确保投资安全”。这是另一个显示上海房地产泡沫正有爆破危机的标志。

这些评级反映出上海置业所需面对的挑战，如企业发展方向单一（仅面向房地产）、资金流来源单一。再者，该公司仅在上海发展楼盘，风险之大不言而喻。总之，其发展模式就是“把所有的鸡蛋放在一个篮子里”。

在上海，滚雪球效应是地产商必不可少的竞争手段。地产商必须设法抢下最大的专案，并尽快完工，然后尽快推出市场，才能确保资金尽快回笼。为加快销售速度，发展商还不得不推出吸引买家/投资者的创新优惠供款方案，而这反过来又增加了地产商对滚雪球的依赖。

上海置业上月宣布，去年利润达到了 3.01亿港元（3,859万美元），较前一年度的9,000万港元增长234%。据报道，上海置业有意把发债所得的资金，用于增补土地储备。该公司目前在上海市的土地储备建筑面积合计超过140万平方米，据公司本身估计可供四至五年的发展。

虽然该公司在上海拥有低成本的土地储备、部分楼盘地段不错，在房产开发方面又经验丰富，但标准普尔认为，这些优势因该公司风险高度集中，以及经常性收益不稳定等因素而被抵销。

在推出债券后，上海置业2007年的税前收益（EBIT）将可能大跌，只有利息开支（interest expense）的3倍，而去年的税前收益还是利息开支的10倍。该企业的利息负担之重，从此可见一斑。

像上海置业这样的例子，在上海有很多，即使是一次市场小波动调整，也可能引发严重后果。

曾有人建议，加快房地产投资信托（REIT）对中国房产市场的参与，将有助于维持房地产市场的发展动力。然而，这一招很难奏效，因为房地产市场的收益很难吸引到房地产投资信托。房地产市场的问题，主要集中在商品住宅楼，而非那些房地产投资信托感兴趣的收益型房地产（如公共房屋、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库）。

房地产泡沫破裂，只是个时间问题。若不想成为受害者，投资者最好抽身而退，远离这滩“祸水”。不过，说服那些因房地产而大发横财的人远离市场，似乎是件很困难的事情。

照目前状况看，即便是一点点坏消息，例如政府提高利率、某个发展商破产逃匿、发展商投资专案过多过散，都足以在房地产市场引发骨牌效应。而这场灾难，很可能会在2008年北京奥运会之前爆发，而不是在之后。

（亚洲时报）

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