北京房地産銷售展覽模型。(Getty images)

這些舉措是否行之有效，仍有待時間去證明，尤其是政府過去兩年來對房地産的宏觀調控，似乎並不成功。今年首季度房價和住房空置率再次出現驚人增幅，標誌着房地産泡沫破裂的風險在持續增加。

以北京爲例，去年該市房價年增幅達 19.2%，而今年首季度的房屋價格更上漲到了每平方米7000元（876美元），比去年同期增長15%。同時，未售出的房屋面積也在增長。官方資料顯示，北京市4月底空置住房總面積達到443萬平方米，比去年同期增長22.3%。國家統計局稱，全國房屋空置總面積在首季度爲1.23億平方米，比上年增長23.8%。中國社會科學院金融發展室主任易憲容認爲，中國的商品房空置率已達到26%，屬於嚴重積壓。

一般來說，若空置率超過了 10- 12%後，房地産開發商恐怕已要嚇出病來；若是超過15%，更可能得開始寫遺言了。可見，中國樓市正面臨非常險峻的局勢。（編注：按照國際慣例，空置率在5%－10%之間爲合理區；空置率在10%－20%之間爲空置危險區；空置率在20%以上爲商品房屋嚴重積壓區。）

沒有人會懷疑中國的確存在強勁的住房需求，而且這種趨勢將持續相當長的時間。然而，大部分百姓根本承受不起一路飆升的房價，只好望樓興嘆。買得起這些房屋單位的只是少數人。

中國房地産市場另一要角是外來投資者，但情況或許有變。隨着在華外國人的租房需求似見減弱，很多房屋的租金僅能保持當前水準，上漲空間非常有限。事實上，目前租金水準依然被認爲過高。這是因爲很多投資者一味想着儘量縮短回報期，只希望提高租金儘快收回投資。

超過70%的沿海地區居民買不起房子，這決不是一個好兆頭。然而問題是，發現泡沫遠比解決容易，要及時糾正實在異常困難。儘管房屋空置率不斷增長，中國第一季度仍有約10.3億平方米的房屋在建設中，比上年同期增加了23.3%。更糟的是，開發商在第一季度還向房地産建設專案中投入了2,800億人民幣。

4月，香港上市的上海置業（SRE） 發行了1.5億美元7年期債券，以拓展內地的房地産市場。然而，權威評級機構標準普爾（Standard & Poor's）和穆迪投資（Moody's）卻不看好，並關注到這間上海主要房地産發展商的業務不夠多元化和「流動資金有限」的問題，結果有關債券被意外地評爲不適宜投資的「垃圾級」。標普對該債券的長遠信貸評級爲「BB-」；穆迪也將它評爲「Ba3」，即「有投機因素，不能確保投資安全」。這是另一個顯示上海房地産泡沫正有爆破危機的標誌。

這些評級反映出上海置業所需面對的挑戰，如企業發展方向單一（僅面向房地産）、資金流來源單一。再者，該公司僅在上海發展樓盤，風險之大不言而喻。總之，其發展模式就是「把所有的雞蛋放在一個籃子裏」。

在上海，滾雪球效應是地産商必不可少的競爭手段。地産商必須設法搶下最大的專案，並儘快完工，然後儘快推出市場，才能確保資金儘快回籠。爲加快銷售速度，發展商還不得不推出吸引買家/投資者的創新優惠供款方案，而這反過來又增加了地産商對滾雪球的依賴。

上海置業上月宣佈，去年利潤達到了 3.01億港元（3,859萬美元），較前一年度的9,000萬港元增長234%。據報道，上海置業有意把發債所得的資金，用於增補土地儲備。該公司目前在上海市的土地儲備建築面積合計超過140萬平方米，據公司本身估計可供四至五年的發展。

雖然該公司在上海擁有低成本的土地儲備、部分樓盤地段不錯，在房産開發方面又經驗豐富，但標準普爾認爲，這些優勢因該公司風險高度集中，以及經常性收益不穩定等因素而被抵銷。

在推出債券後，上海置業2007年的稅前收益（EBIT）將可能大跌，只有利息開支（interest expense）的3倍，而去年的稅前收益還是利息開支的10倍。該企業的利息負擔之重，從此可見一斑。

像上海置業這樣的例子，在上海有很多，即使是一次市場小波動調整，也可能引發嚴重後果。

曾有人建議，加快房地産投資信託（REIT）對中國房産市場的參與，將有助於維持房地産市場的發展動力。然而，這一招很難奏效，因爲房地産市場的收益很難吸引到房地産投資信託。房地産市場的問題，主要集中在商品住宅樓，而非那些房地産投資信託感興趣的收益型房地産（如公共房屋、購物中心、辦公樓、酒店、工業廠房和倉庫）。

房地産泡沫破裂，只是個時間問題。若不想成爲受害者，投資者最好抽身而退，遠離這灘「禍水」。不過，說服那些因房地産而大發橫財的人遠離市場，似乎是件很困難的事情。

照目前狀況看，即便是一點點壞消息，例如政府提高利率、某個發展商破産逃匿、發展商投資專案過多過散，都足以在房地産市場引發骨牌效應。而這場災難，很可能會在2008年北京奧運會之前爆發，而不是在之後。

（亞洲時報）

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