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深圳史詩級大招止血 一線樓市全面破防坍塌 |
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古成
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【人民報消息】2025年9月5日夜11點,深圳樓市突發敲嚮夜半驚魂鐘聲,深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行共同發布新政,取消深圳樓市限購政策,給奄奄一息的深圳房地產松綁。這是繼廣州、北京、上海取消限購之後,當局拋向房地產持續自由落體的一根救命繩索,試圖給跌跌不休的房市打上一劑企穩止跌強行針。
根據新政,深圳本市戶籍居民家庭及符合條件的非戶籍居民家庭(即在深圳市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上),在羅湖、寶安、龍崗等區域購買商品住房將不再受限購套數限制。鹽田區和大鵬新區更是完全取消購房資格審核。新政還包括企事業單位全市可購房,信貸政策不再區分首套與二套,利率由銀行自主確定。
《通知》規定新政自9月6日期實施,也就說一個小時前發布政策,一小時後就實施。政策的緊急轉向足以說明深圳樓市現狀的危急,這幾乎就是給樓市上呼吸機,生怕晚一分鐘就玩完了。至此,全國四大一線城市完成了取消限購的緊急救市動作,但這些政策王炸與救市核彈,起不起作用還需另當別論。
來看看慘不忍睹的數據。深圳樂有家研究中心公布的數據顯示,2025年8月深圳一二手住宅網簽總量6326套,環比下降13.5%,同比下降10%。據深圳貝殼研究院統計,8月深圳新房成交3309套,環比下降12.3%。今年以來,深圳二手房成交量也一直處於下滑狀態,根據深圳市房地產中介協會統計,3 -8月深圳二手房成交量從7703套一直降到5267套,直降32%,價格也持續處於下行通道。
深圳樓市作為中國一線城市房產領頭羊,為甚麼也撐不下去了?因為深圳的房奴們已經到了不堪重負的地步了。
數據顯示,截至2024年底,深圳共有64萬戶家庭背負房貸,戶均貸款417萬元。若貸款期限為25年,每月需還款2.01萬元;若15年,月供直接飆升至2.91萬元。這意味著,這些家庭的月收入中,至少有2萬元直接割肉給銀行,相當於每天一睜眼就欠銀行700元。
月供2萬元對大多數深圳家庭來說是甚麼概念?2024年深圳全市人均可支配收入8.1萬元,三口之家也就24萬元,全家不吃不喝不穿不用剛剛把房貸還了。還得是3人都有穩定的工作,有1人失業,就得違約了。2024年,深圳失業率有多少?2024年7月,南華早報引述深圳市人力資源與社會保障局所公布的「2024年1季度勞動保障事業主要指標」顯示,深圳新增登記失業人數為40221人,同比增40%,環比增15%。有媒體顯示,深圳2024年失業率高達40%。也就是說,即便在深圳這個最早的改開紅利大都市,居民們都已被房貸壓彎了腰。
深圳房市能夠撐到今天,實在是四大一線城市中的一個奇跡了。廣州早在2024年9月30日全面取消了限購政策,成為一線城市中首個全面放開限購的城市,松綁一年了,廣州樓市依然是冰天雪地寒風刺骨。根據克而瑞廣佛數據監測,截至2025年上半年,廣州商品住宅可售庫存為1447萬㎡,其中現房742萬㎡,期房705萬㎡,現房貨量首次超過期房。這不是說市場選擇了冷靜,而是消費者囊中空空,被迫選擇了安靜。現房都賣不出去,誰還要期房?
繼廣州之後,北京上海先後破防,分別於8月8日和8月25日調整政策,取消部分限購政策。中指研究院最新發布《中國房地產指數系統百城價格指數》報告顯示,8月百城二手住宅均價為13481元/平方米,環比下跌0.76%,同比下跌7.34%。一線城市也備受市場吊打,玩不起清高了,只好卸下偽裝直接裸奔,大招刺激,但能否止血,市場並不看好。
盡管中國房地產近年一直如斷線的風箏青雲直下地狂跌,但就房價和中國百姓的收入比來說,對大部分家庭,目前的房價仍是個天文級別數字。房價收入比是住房中位數價格除以家庭年收入中位數的比率,是一個衡量居民購房負擔能力的指標,數值越高代表購房壓力越大。國際上通常認為3-6倍的房價收入比屬於合理區間。美國房價收入比約在4倍左右,而中共房價高峰期房價收入比則在40倍以上。即便是2024年,房市急速下行期,一線城市房價收入比平均為26.1倍。
中國的房價過高,核心原因之一,是中國城市的租金與售價比(售租比)普遍偏高,平均來看需要50年以上才能回本,遠超國際公認的1:100至1:200(約16-17年)的合理區間,這說明國內多數城市的房產投資價值被低估,房價相對租金過高。
從近期的租金回報率來看,全國重點50城平均約為2.08%,一線城市為1.85%,三四線城市為2.58%,這都比國際公認的5%的合理投資回報率明顯要低。國際公認健康的租金回報率(或其倒數售租比)應在1:100至1:200之間,租金回報率在3%至5%以上,過高(如超過200個月)則表明房產泡沫仍未出清,投資價值相對較小。中國絕大多數城市的租售比普遍超過國際合理區間,以一線城市為例,租售比已高達1:636,售租比長達53年。
為甚麼房市仍處泡沫之中?這就和中共的土地財經密切相關,中國的房地產是地方財政搖錢樹,經濟上行期,房地產也是銀行無風險房貸利潤的豐沛源泉,同時也是居民財富的主體構成。經濟下行,房地產下跌,對中共經濟的政府部門、金融及房產企業部門和居民部門是三重打擊,中共難以接受也不得不接受的是,房地產衰敗重創了地方財政收入,拖垮了數十個上下游行業,將中共金融業置於系統性風險的水深火熱之中,也使無數中產一夜返貧,無數家庭財富付之東流,這就是無論如何中共也要維持高房價不跌的根本原因。
但強行止跌的救市政策又與現實居民收入之間存在巨大鴻溝,也與房產泡沫出清背道而馳,根本上來說是違反市場規律的,註定不可長久,這些錯綜複雜、相互制肘、相互沖擊的難纏因素,致使中國房地產成為經濟大盤中一顆扶不起又排不掉的巨大嚮雷,坐等終極引爆那天來臨,直把中共經濟炸個稀巴透爛。
(人民報首發)△
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文章網址: http://www.renminbao.com/rmb/articles/2025/9/7/92220b.html |
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