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中国房租与房价「双跌」 需求疲软、预期悲观(图)
 
资料图:2010 年 6 月 25 日在中国北京举行的 2010 年北京夏季房地产交易会期间,销售人员闲置。 (Photo by Feng Li/Getty Images)
【人民报消息】中国主要城市近日接连传出房租下跌的消息,中国财经媒体《智谷趋势》更形容主要城市租金行情「回到十年前」,仍旧找不到租客。分析人士认为,房租下跌不仅反映出青年就业困难和对城市生活前景的悲观情绪,也可能进一步冲击房地产市场信心,令经济复苏之路更显漫长。 调查显示北上深房租「跌回十年前」 据美国之音报导,《智谷趋势》在星期日(2月23日)公布的报告中引述「Wind数据」指出北京、上海和深圳,去年房租跌回2015-2017年的水平,广州跌到2014年,成都跌回2018年,天津更是回到2010年。 且今年以来,租金下跌的势头仍在持续,1月份全国40城平均挂牌租金环比下跌1.2%;租赁房源挂牌周期上升至51.9天,较上月显著增加6.9天,显示降价换量的办法,也「失灵」了。 报告还引述「中指研究院」数据指出,去年1至11月,全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.72%。 至于包租公「不好当」的主因,该报告分析,一方面是去年中共官方推动的「保租房」大规模入市,导致需求分流,另一方面则是居民收入预期偏弱,在去年公布财产净收入的15个省份中,北京、江苏等五省市都出现负增长。 尽管租金下滑,对赁屋而居的年轻世代更加友好,但「中指研究院」调查显示,有60%的受访租客计划换租,且多为「向下换房」,选择租金更便宜的房子。 对于这份报告,福建网民「长乐」留言称「多房的(房东)都要破防,没房子的不是不要活了?」,浙江的「熊二」则感叹「螺旋向下就是这么回事」。 分析:就业压力或为房租下跌主因 《三联生活周刊》在星期二发表的文章中同样指出,青年就业压力是导致租房需求降低的主因之一;去年8月,中国16至24岁青年失业率一度接近19%,许多年轻人「能够啃老的就挤在父母家」,出外打拼者也会选择合租以减少开支。 文中进一步指出,房租下跌与当前房价疲软的大背景有千丝万缕的关系,因为很多屋主不甘心低价求售,索性改为出租;还有不少原本只看重房产增值而不在乎租金回报的投资客,随著经济下行,也无法忍受房产闲置,都导致房源大幅增加。 美国「信息与战略研究所」经济学者李恒青在接受美国之音采访时指出,中国房地产的「租售比」长期以来都高于其他国家,许多大城市的「年租售比」甚至超过50,亦即房东要收租超过50年才能回本。 若不考虑中国人讲究「家有恒产」的观念,这对许多年轻族群而言,理应是「买比租更划算」,现在却连租屋行情都快速下降,更凸显需求不足,导致供大于求。 李恒青说:「没有经济能力,或者没有就业机会,你不会在城市待的时间长,大家可能就选择了其他的方式来解决短期租住,不用去签订长期租赁合同,所以是反映当前经济不好的典型数据。」 在台北的两岸政策协会秘书长萧督圜同样认为,中国经济疲软,城市居民的工作机会和收入减少,确实会减低许多人在城市里花大钱租房的意愿。 租金下跌拖累投资报酬率学者:加剧各地经济压力 此外萧督圜认为,中共政府积极推动「城镇化」,提升三、四线城市的生活水平,近两年已经可以观察到,在工作难找,生活成本又高的情况下,有许多年轻人放弃蜗居于大城市,索性返乡谋职,也是城市房租下跌的另一原因。 问题是,当年轻人对未来无法再抱有美好愿景,其负面影响,恐怕并不仅止于房租降价,更凸显当地薪资结构下修、就业机会惨淡,使投资者看坏该城市的房地产投资报酬率。 萧督圜告诉美国之音:「租金下跌之后,当这些房东觉得投资在一线城市不再有那么好的机会,他把资金撤出就会对这些一线城市造成更大的一个经济成长压力,未来地方政府要再去发行地方债,压力就会更大因为大家普遍不会再去看好发展前景。」 路透社:中国房价今年还会再跌 就在财经媒体报导房租下跌的同时,路透社星期二公布调查结果指出,尽管市场预期中共救市政策将在明年稳定房市,但中国楼市前景仍趋于悲观。 该调查访问十名分析师,做出的结论是因住房库存过高、需求持续低迷以及人口长期下降,「中国房地产市场复苏将是一个漫长过程」,且各地方政府去年收购开发商库存房等措施也收效甚微。 分析师预测今年中国房价将会下跌2.5%,跌幅高于先前调查的2.0%,明年价格或将上涨1.2%,也低于去年11月所预测的1.6%;预估到2027年,会进一步上涨2.0%。 租金下滑如何拖累房价? 李恒青说,目前中国基于换屋需求的「改善性住房」市场依然存在,但整体而言,房屋销售持续放缓,在此情形下,需不足导致租金下跌,势必让已经有房的人降低进一步投资的意愿,加剧房价下滑趋势,恐怕几年内都难以扭转。 香港中文大学未来城市研究所副主席许桢则认为,从土地经济的角度来看,楼价和租金之间的关系并不十分紧密;综观往例,楼价下跌不必然会影响房租行情,但相反的,租金下跌却可能影响房屋再转手时的估值,进而导致楼价受挫。 许桢分析,中大型城市房租下跌,反映出工薪阶层的薪资疲软,但同时也需要考虑到,中国社会中,无论城市或农村居民,拥有自用住宅物业的比例都高于其他国家,因此房屋租赁对整体经济的影响并不明显。 相对之下,中国现在更严重的问题,恐怕是市场无法消化巨量的空房,无论对房价或房租而言,影响都更加严重。 中国刺激政策能否奏效?分析人士普遍悲观 另一方面,尽管中共政府从去年以来,就推出各种刺激政策,更有分析认为,在即将召开的全国两会期间还会再推刺激新政,但接受美国之音访问的分析人士普遍认为,效果恐怕不容乐观。 台北学者萧督圜认为,由于民众已经抱持趋于悲观的态度,政府不断放宽资金池,只会让他们更加认定经济确实不好,政府才需要补贴,并因此采取谨慎储蓄而非积极投资。 在此情形下,中国经济仍会在相当一段时间内,面临挑战。 许桢则指出,中共官方救市政策,最大的问题在于「方向错误」,随著人口结构变化,中国劳动力萎缩已经成为不可逆的趋势,在此情形下,不该再追求经济总量增长,而应设法提升民众「可支配收入」的中位数。 他说,目前中国民众可支配收入中位数约占经济总量的30%至40%,远低于美国、英国或香港等,可持续内需强劲的经济体,普遍介于60%至70%之间的占比。 在老百姓「兜里没钱」的情况下,一昧追逐经济总量的增长,显然无助于刺激消费,真正拉动内需,更无法形成中共政府所希望的经济「双循环」。 许桢告诉美国之音:「我觉得(经济疲软)这个情况它是会维持的,现在就形成了一个恶性循环,境外的直接投资不看好中国大陆发展模式,直白的讲就是中国经济已经失血,没有办法维持运转,在这种情况之下,工资下跌,甚至可能现在就已经有通缩的风险。」△
文章网址: http://www.renminbao.com/rmb/articles/2025/2/27/89080.html
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