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中国楼市持续低迷：“金九银十”已然往事
古成
【人民报消息】房地产市场的“金九银十”已经一去不复返了，今年的九十月房产数据的萧条与下行屡创新高。
十月房产各项数据萧条惨淡
10月20日，中共国家统计局发布数据显示，9月新房价格环比下降0.4%，跌幅创11个月新高，其中一线城市新房价格环比下降0.3%，降幅扩大0.2个百分点。二线城市环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点。70个大中城市中9月新房价格环比上涨的城市仅剩五个，是今年以来最少的，70城新房价格整体环比跌幅为0.41%，为今年以来最大值。
二手房情况更糟，9月70个大中城市二手房价格环比全部下跌，出现年内首次全军覆没的局面，整体环比跌幅为0.64％，比8月扩大0.05个百分点。
数据同时显示，1月至9月全国房地产开发投资为6.77万亿元，同比下降13.9%，其中住宅投资下降12.9%，1—8月新开工面积跌幅达19.5%。
10月二手房地产形势越加严峻，中指研究院11月1日发布数据显示，今年10月百城二手住宅均价为每平方米1.3268万元，环比下跌0.84%，同比下跌7.6%。
今年八月以来，北京上海等一线城市相继放宽限购，看房量剧增，但实际成交并不乐观，一线城市无论是新房还是二手房全面溃败。中指研究院上海企业常务副总经理程宇称，10月上海新房成交面积环比下降22.7%，安居客上海监测数据则显示，同期上海二手房（含商业）网签成交量环比下降9.3%；中原地产研究院数据显示，10月北京新建住宅网签环比微降0.2％，二手住宅网签环比大跌23.7%；乐有家研究中心监测，10月深圳新建住宅网签量环比降14.1%，二手住宅网签环比降7.7%；广州10月单月成交61万平方米，同比降46%。
克而瑞研究中心数据显示，2025年10月新房市场供应“腰斩”，绝对量为年内次低，仅高于2025年2月，新房成交环比微增1%，同比下降36%，前10月30个监测城市累计成交9825万平方米，累计同比跌幅由上月2%增至7%，26个二三线城市合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35%，前10月累计同比下降7%。
惠誉：中国房地产市场尚未触底
近期，惠誉评级亚太区企业评级董事石露露表示，中国房地产市场或将维持下行态势，整个行业还在探底的过程中，尚未触底。
惠誉在今年年初预测，2025年中国新建商品住宅市场的销售总额将下降15%，至约7.3万亿元人民币，惠誉一针见血地指出，中国房地产行业仍受严重的结构性痼疾困扰，包括存量房库存高企、就业环境低迷购房者住房支付能力下降等。
惠誉其实是在说，中共国的经济持续下行，大环境不行了，导致房产泡沫破裂，短期的政策性修复，比如降首付、解限购、宽融资，这只能让楼市一度出现短暂回暖，但不可能解决根本性的结构性问题。
惠誉预测2025年中国房价将再次下跌4%-6%，2026年将继续下跌2%-4%。而高盛在今年6月发布报告称，在2021-2025年房价已累计下跌20%的基础上，预计2027年触底前仍有10%-25%的下跌空间，尤其三四线城市因库存压力可能面临更大下行风险。
尽管惠誉和高盛对中国房地产价格下跌幅度给出了不同预测，但在导致楼市恶化的结构性因素上却得出近似的结论。
首先就是人口的负增长，惠誉称支撑房价的“人口红利”在消失，中国人口总量已进入下降通道，年龄结构迅速老化，城镇化速度放缓，年轻人口锐减，老龄化社会使得“新增购房者”越来越少。
高盛则分析，2022年起人口负增长，90后较80后减少4000万人，新生儿数量8年降40%，导致刚需群体持续萎缩，城镇化率已达67%，增速降至年均0.5%，新增城镇住房需求从2010年代的640万套/年降至2030年的280万套/年。
其次是，库存与债务的压力。惠誉报告指出，问题根源在于“杠杆红利”也在消失，以前地方政府通过卖地获得财政收入，开发商通过高杠杆拿地融资，银行通过房贷放水获得利润，而居民则用三代人的积蓄去追逐资产升值的幻觉。现在整个经济体系的杠杆已经饱和，居民资产负债表也在被动收缩，当居民不愿再举债消费、企业不敢再举债扩张时，房地产这个昔日的“增长引擎”，自然难以再启动。
高盛分析，截至2024年底全国新房库存金额达93万亿元，相当于GDP的67%，曡加房企总负债59万亿元（不含预售定金），行业平均融资成本超7%，房地产行业总负债59万亿元（不含预售定金），部分企业利息支出占销售额的30%以上，形成“降价-亏损-再降价”循环。高盛还指出，2024年货币政策宽松力度创十年新高，但政策乘数效应降至历史低位为0.3，受制于地方政府债务率125%、居民杠杆率62.8%及企业资产周转率下降，因此政策刺激效益边际减弱。
惠誉在最新的预测报告中称，中国房地产尚未触底，整个行业的稳定需要一揽子政策来解决现有的这些痛点，包括对经济的提振、就业环境的改善、有效去库存等，行业实现真正的止跌企稳仍需时日，需等待经济、消费和市场预期逐步形成良性回圈。
法拍房激增，呈现结构性风险
中国住房拥有率超过90%，远高于日本的77%、美国的65%等发达国家水平，人均居住面积已达42平方米，高于多数主要发达国家。住房空置率方面，2022年28个大中城市平均住房空置率为12%，处于偏高区间，其中一线7%，二线12%，三线16%，三线及以下城市住房相对过剩。
而在住房需求方面，根据相关预测，新房刚需由2024年的1.9亿平方米将降至2035年的0.7亿平方米，以后加速下降，甚至转负。“以小换大”预计由2024年的2.9亿平方米将下降至2035年的2.6亿平方米。“以旧换新”预计由2024年的3.5亿平将下降至2035年的2.8亿平方米。投资需求未来10年基本为零。
房价收入比方面，中国约为10倍，处于世界高水平，远高于美国的6.8倍、日本的5.3倍，住房租售比方面约为2%左右，处于世界低水平，而全球重点城市的租金回报率多在4%以上，即使考虑到海外有房地产税，中国的租金回报率仍然偏低。
更为主要的是，中国的经济整体仍处于不断下滑的通缩通道，投资、消费、出口三大经济引擎全部停滞，失业率高企，民众不只是不敢买房，已经买房的根本还不起房贷，中产返贫资产缩水现象越演愈烈，反映在房产上就是法拍房的激增和结构性风险。
根据《2025年上半年全国法拍市场大数据分析报告》显示，2025年上半年全国法拍房挂牌量达到57.66万套，同比增长了18.8%，成交量8.36万套，成交率仅为14.5%，处于历史低位，法拍房平均变现折扣率已降至77.29%，为近年最低水平。
其中住宅类法拍房表现尤其引人关注，2025年一季度法拍住宅房源挂拍9.9万套，成交2.6万套，成交均价同比下跌6.1%，这种价格下行趋势正在全国范围内蔓延。更值得警惕的是，法拍房市场内部结构出现明显分化，一拍房源成交率仅11.61%，而二拍和变卖阶段房源成交占比合计达到67.05%，成交路径后移，反映买方对初始定价认可度持续下降。
法拍房已成“价格刺客”，反映的是整个房地产市场的价格预期。而更为悲惨的现实是，数字背后是数以百万计的居民家庭财富的幻灭，多数家庭完全资不抵债，跌入的房财两空外加银行负债的惨状，家庭几乎处于毁灭的边缘。
中共房市短期政策成效如昙花一现，难见长效，结构性问题难解、无解，楼市低迷已成死局、定局，也必定会反噬、拖累整体经济深度下滑。
（人民报首发）△
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