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中共推「房屋退休金」惹众怒 分析：政策恐拖垮房市
2024年8月31日发表
【人民报消息】中共住房城乡建设部副部长董建国上周五(8月23日)宣布，研拟中的「房屋养老金」制度将在上海等22座城市试行，由政府出资建立公共账户，对部分建筑结构进行维修及设备检测养护等。
中共推「房屋养老金」却惹众怒
据美国之音报导，这看似利好消息一出，却引来舆论连连挞伐并质疑「钱从哪里来」。
住建部于8月24-25日在官网连两日发布四则公告「灭火」，并引述多位专家解读称，房屋养老金是「公共账户政府建，不给群众添负担」、「不需要老百姓直接出钱」及「为保障房屋安全所作的兜底性制度」，以消除民众疑虑。
针对资金来源，《中国建设报》8月26日更引述湖北住房改革与发展研究会会长陈淑云的说法称，来源将有地方政府财政资金、土地出让收入、住房公积金增值收益及社会捐助等。她说：「由地方政府通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式进行筹集，为房屋安全兜底。」
但连日来舆情还是不埋单。
微博博主「青光楚辞」8月25日就发文批评，当前(购房者按建安成本5-8%)缴纳的房屋维修基金因支取手续难，使用率极低，多年来积存下天量资金，早有透明化管理的呼声。他因此呼吁，新推的房屋养老金应作为配套，盘活既有的房屋维修基金，提升居民福祉，刺激消费。「如果直接或者间接再(向屋主增)收一笔钱，我敢打赌执行不下去。」
微博房产博主「图门江酒馆」也引述网际网路商业模式「羊毛也可以出现在猪身上」来吐槽称，这种看似老百姓不用直接花钱的政策，随著量多，对商家来说，仍可能有极大的获利空间。
不少网民则质疑住建部变相征税及资金来源和管理不明。
位于四川、署名「WangGang313」的微博网民留言称:「关键是整个制度设计和监管的细则一个没有，张口就收钱，迟早是反复修马路那个套路。」
位于广东、署名「乐20171215」的微博网民则批评，住建部一下子要在22个城市试行，「肚子饿了，吃相难看了。」
地方政府恐无力筹资
对此新政，在台北的中华经济研究院助研究员王国臣表示，中共地方政府无力筹资，以「土地出让收入」为例，现行房地产景气不振下，这项收入早就越来越萎缩。
中共财政部星期一(8月26日)公布，7月份的全国财政收入年减1.9%；土地出让收入年减达40.3%。而地方政府1-7月的国有土地使用权出让收入仅有1兆7763亿元人民币，年减22.3%。
王国臣告诉美国之音：「土地出让收入两年(来)都是两位数衰退，(中国)卖土地基本上就是左手换右手，(地方)政府卖土地、国有企业去买，所以，地方政府(财政)真的是很困难，不过，这种中央请客、地方买单的行为，也不是第一天才有。」
在英国伦敦的潘西恩宏观经济咨询公司资深中国经济学家林浩波（Kelvin Lam）也说，当现行房屋维修金制度的公共帐户一有缺口，中共政府难保不会改弦易撤，挪用私人帐户资金来补助公共帐户。而地方政府也恐向先前未缴交「个人账户」维修基金的屋主追讨税费，「玩文字游戏」，称其为「应缴却未缴的款项，并非额外费用」。
不过，他也说，根据「中国特色资本主义」的原则，中央政府也可能将消费税下拨给地方政府，以解决房市崩盘时、融资和维持基础设施等问题，或纳入房屋维修的公共账户。
澳大利亚莫纳什大学经济系教授史鹤凌说，全中国目前仅上海的公共财政仍有盈余，其他省市的财政亏损还有赖中央财政转移支付，因此，在地方财政困难的前提下，住建部拟推这种无法执行的政策，令人「匪夷所思」。
他说，中共推房屋养老金也凸显出住宅品质不佳，民用建筑物含70年产权，亦即，政府应保障70年内建物的基本架构堪用、无大型损害，但地方政府身为房产开发商的监管机构，未确实把关建造品质，才会出现大量屋龄30-40年就「老、破、小」的民宅。
现有住宅专项维修资金的公共帐户支取运用难
中共住建部曾披露，现有住房老旧小区占比近40%，都是亟待维修的建物。
《中国房地产金融》今年第3期研究也指出，全国2000年前建造的房屋占比约达27.55%，屋龄逾30年的建物比例将激增。
另根据上海市房地产科学研究院8月26日发布的统计，自2007年起，购房者按住宅每平米造价5%-8%缴交的「住宅专项维修资金」，用于小区公共设施的维修，亦即房屋维修金制度中的个人账户，目前全国此资金结余超过1万亿人民币，仅累计使用约10%资金，资金未有效利用且单项使用率不均，难以实现房屋「应修尽修」的目标。
对此，中华经济研究院的王国臣直言，既有的「住宅专项维修资金」理应由物业管理，但却是「看得到、用不到」，管理效率令人存疑，恐「已经亏空，才出台新制度(房产养老金)」，又或许，房屋养老金新政是中国政府「开征房地产税」的风向球，以测试舆情。
对于「住宅专项维修资金」动用难，《经济观察报》8月27日解析称，原因是业主难达共识、有关部门审批难及小区维修基金已是一笔糊涂账，且这笔资金仅限用于商品房，中国有大量的「公房」待修。
王国臣说，中国拟设置房产养老金公共帐户恐仍无法解决维修房屋的呆账，他说，危老房屋翻修，多数国家都采社区自治，属政治经济学的「公共池」资金，由住户集体管理、使用的公共资源;若变成由政府介入管理的「公共财」，后续将衍生更多问题，如住户无法自主运用资金、由政府安排维修旷日费时，且施工疏失难以咎责，资金管理也易有贪污漏洞。
其次，中国土地所有权属国家，危老建物改建复杂度相对低，不易出现土地私有制国家的容积率计算争议，因此，王国臣认为，房屋养老金多此一举，恐是巧立名目的税费，将导致购屋民众却步，因为购屋者除须考虑房贷利率外，还徒增额外的税费成本，若个人所得不宽裕，购屋负担加重，将削弱他们的购屋意愿，加剧中国房市的低迷。
澳大利亚莫纳什大学的史鹤凌也说，澳、美等私有财产制国家的房屋维修，由屋主与保险公司承担责任，若中国政府扛起房屋维修的责任，所建立的基金运作恐窒碍难行。
史鹤凌告诉美国之音：「房子漏水、地基出现点问题时，你要一层一层一层找到这么大的基金来维修的话，非常困难，这是一个非常不合适的公共政策。你要(买)住房，你就要交钱，但是当房屋真地出现问题时，你找谁也没有用，变相成了一种国家对住房抽税的政策。」
史鹤凌认为，中共当局宣称「百姓不出钱」只是缓兵之计，随著制度的推行，将出现各种理由来增加个人缴费。一如中国的医保，当公共账户的资金不足后，动用私人账户的比例将大幅提升。
他说，出台房屋养老金将提高居住成本，形同政府逼著人民低价抛售旧房，以迁入质量较高、低税费的新房，这恐加剧房价下跌，对中国房地产市场带来负面冲击。
房屋养老金制是中国独创
房屋养老金是中国独有的制度，对此，在英国的经济学家林浩波认为，其目的为因应中国二手房市承压的救市措施。
他说，中国有不少屋主因付不起房贷而抛售房产，却市况冷，房价因此惨跌，其中二手房的降价比新房更剧烈，除非是地段好或邻近学区的二手房，房价才会有所支撑。但中国老屋因建物质量太差，房价跌跌不休，老屋倒塌也时有所闻，造成人力资本和投资的严重损失。
林浩波告诉美国之音：「在英国或香港等已开发市场，老屋价格很贵，但在中国为什么不贵呢？因为这些二手房的维修品质很差，所以现在政府做些努力，确保这些楼房得到妥善的养护。你(政府)拿点资金（维修），能稳定二手房价。」△
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