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「國資入局」搶救 萬科或可暫時續命但困境難脫
2025年2月9日發表
【人民報消息】中國房地產巨頭萬科星期四(2月6日)傳出高層人事大換血，新任管理層都具備深圳國資背景。萬科創始人王石發文稱是「國家隊出手相助」，隔天萬科股價順勢大漲。但分析人士認為，在中國經濟全面疲軟，消費不振的大環境下，就算官方介入，恐怕也只能讓這家揹負巨額債務的房企暫緩違約「爆雷」風險，短期內看不到復甦跡象。
萬科人事變動凸顯「國資化」重構
據官媒《中國房地產報》報導，萬科星期三內部發文宣布人事異動，由深圳國資人士取代的崗位，涉及戰略投資、財務金管和法務等多個重要部門，意味著該公司正在從內而外，進行「國資化」重構。
報導指出，深圳市國資委人員強調，市屬國資、國企資金超五萬億人民幣(約合6860億美元)，有足夠「子彈」可支持身為萬科最大股東的深圳地鐵集團，推動萬科穩健發展。新團隊將積極實施「一攬子」方案，有信心穩住萬科的財務穩定和生產經營，且已對今年第一季的債務償付做好了安排。
在這個利好消息推動下，隔日(2月7日)A股在房地產板塊領漲之下反彈，滬指重回3300點，其中「萬科A」漲超5%，以24.174億元的成交額居首。
相對於近年來先後爆雷的恆大、碧桂園等民營房企，萬科2024年銷售面積1810.7萬平方公尺，同比大降26.57%，淨虧損達450億元，卻有幸得到國家隊接手，格外引發輿論關注。
港媒《香港經濟日報》星期二撰文分析，萬科屬於混合制企業，而非單純民企，深圳地鐵集團持有其27%的股權，但它之所以「大到不能倒」，主因或許還是中共政府早已揚言要讓地產市場止跌回穩，加上中共現正面臨美國關稅等地緣政治問題，「不希望內部再出亂子」。一旦萬科爆雷，勢必再次打擊市場信心，拖累經濟復甦進度。
網民質疑萬科債務嚇死人，「誰都接不住」
但在微博上，不少網民對於「國家隊」接管萬科的效果缺乏信心。
擁有177萬粉絲的江蘇金融博主「傅蔚岡」發文指出，深鐵集團本身也是個「大窟窿」，當初投資萬科，就是希望透過分紅增加自己的盈利，沒想到不僅虧損，還要下場救援。他寫道，「深圳地鐵是救不了萬科的，只能是深圳國資委。問題是，深圳國資委貌似也沒多少錢。」
另一名湖南博主「有限次重複博弈」則說，深圳國資委下屬各平臺負債率都在65%以上，「只要整理一下萬科「嚇死人的債務，就會發現誰都接不住」。
專家：國資出手救萬科實為「不得已」
位於臺北的中華經濟研究院第一研究所助研究員王國臣認為，中共政府出手救萬科實為不得以，因為它不僅有國資背景，且在恆大和碧桂園爆雷後，已躍升為中國最大房企。
此外，中國的銀行陷入業績與行政命令之間的兩難境地，深怕融資變成不良貸款，這筆賬就要算到自己頭上，所以主動貸款為房企紓困的意願很低。
王國臣告訴美國之音，「去年初其實萬科就有傳出來要倒掉，銀行都不願意救，(擔心)中央說你去救，到時候(面臨壞賬)會翻臉不認賬，所以國家會由政府直接出手，是必然的結果」
王國臣指出，去年5月，中共國務院副總理何立峰呼籲地方政府要買下房企手中的庫存房，協助紓困，10月財政部又宣布將增大債務限額，置換地方存量隱性債務。後續值得觀察的是，各地方政府會否因為新政策使其財政留有餘裕，而開始出手收購問題建商，讓萬科的個案成為通案。
馬來西亞拉曼大學經濟系教授黃錦榮則指出，2021年恆大爆雷時，中國社會仍處於2020年對抗新冠疫情表現「全球最佳」的樂觀情緒，也尚未遭遇經濟迅速下滑，因此官方立場還透露著「要給過度舉債的房企一些教訓」的意味。
但隨著經濟持續疲軟，中共政府的態度也開始轉變，且對於深圳地鐵集團而言，萬科虧損直接損及自身收益，所以勢必出手相救。
消費信心若未回暖國資救房企恐無濟於事
面對房地產市場低迷現況，黃錦榮認為，深圳國資人員入主之後，首先必須進行債務重組，延長債務償還期限以降低負擔，另一方面，勢必也需要幫萬科「減肥」，清盤、出售非核心業務，才能想辦法止血。
除此之外，對於近年來，已經飽受國內經濟疲軟、失業率高企和房價下跌，不堪貸款重負甚至憤而「斷供」躺平的廣大購房者，也要給予政策支持，否則恐怕無濟於事。
黃錦榮告訴美國之音，「今年會不會中共解救房地產的措施，不再是房產商本身，也開始照顧的購房者之前的債務，給他們一些疏困措施，這是另外一個很重要的點，要不然你哪怕建築商本身疏困，但購房者沒有疏困，也活不起來」。
學者：官方只能「救急不救窮」
然而，另一個值得觀察的問題是，國資出手拯救萬科，能夠「救援」到什麼程度？又面臨多少困難？
2月1日，臺灣《中央社》引述中國房市研究機構中指研究院數據報導，中國百大房企一月銷售總額人民幣2350.3億元，年減16.5%，較去年同期逾30%的降幅明顯收窄；報告中分析，今年一月適逢過年假期，影響銷售，預計節後成交量將回升。
另據臺灣《世界日報》報導，包括高盛和摩根史坦利等機構在去年底做出的預測都認為2025年，中國房價將持續下跌，跌幅從5%到20%不等，高盛認為主要原因除了中國城鎮化與人口紅利逐漸消退，全球經濟形式的不確定性也為中國房市增添變數。
在臺北的中國文化大學國家發展及中國大陸研究所兼任教授陳松興直言，從萬科的債務及銷售數據來看，中共政府就算介入，恐怕也只能「救急不救窮」。
陳松興指出，從今年第二季開始，萬科就有相當數量的外幣債到期，相對於本幣債可以由中共介入安排，目前外國機構債權人傾向於拒絕協商，若加總來看，今年全年萬科將面臨約350億元人民幣的債務到期。
更麻煩的是，接下來，2027年末萬科還有更多債務即將到期，另一方面，深圳市政府本身的財政收入也很不理想，這也是為什麼他們先前對於中央下令介入紓困態度持疑，缺乏信心。
陳松興認為，中共政府當前的盤算，應該是設法讓萬科能夠稍微獲得喘息，拖過了年末，2026年債務到期的壓力會稍微小一點。但與此同時，美中貿易戰重啟、美國可能要求中共履行第一階段貿易談判的採購承諾，甚至取消中國的永久正常貿易關係(PNTR)的地位，都讓中國經濟在未來一段時間充滿變數。
陳松興告訴美國之音，「光是2027年第四季，它(萬科)的本幣債跟美元債加總，就有140幾億(人民幣)，基本上以目前的銷售，它是必倒的，因為那時候的外幣債佔了一半，所以國資委介入，只能暫時穩住而已。」
放大來看，陳松興說，包括高盛在內的外資機構普遍預測，中國房地產市場最快要到2026年才能止跌回升，但在他看來，這一評估恐怕仍稍嫌樂觀，在中國經濟一連串結構性問題未能解決之前，就算這兩年看到房市觸底，也很難快速有反彈回升的動力。
臺北學者王國臣則指出，儘管去年九月，中共官方祭出振興措施，但全國70座大中型城市的房價仍持續下跌，接下來，只要中共中央沒有持續緊盯，銀行還是可能抽貸、遲貸甚至斷貸，屆時地產商債務違約的風險又將浮現。
王國臣認為，在中國消費動能未回覆之前，民眾就算看到房貸利率下跌，也會選擇加快還貸而非再去買房，因此他同樣認為，所謂2026年中國房市止跌回升的說法，是在現有情況之下，最樂觀的估計。△（轉自美國之音）
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