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中共推「房屋退休金」惹眾怒 分析：政策恐拖垮房市
2024年8月31日發表
【人民報消息】中共住房城鄉建設部副部長董建國上週五(8月23日)宣布，研擬中的「房屋養老金」制度將在上海等22座城市試行，由政府出資建立公共賬戶，對部分建築結構進行維修及設備檢測養護等。
中共推「房屋養老金」卻惹眾怒
據美國之音報導，這看似利好消息一出，卻引來輿論連連撻伐並質疑「錢從哪裡來」。
住建部於8月24-25日在官網連兩日發布四則公告「滅火」，並引述多位專家解讀稱，房屋養老金是「公共賬戶政府建，不給群眾添負擔」、「不需要老百姓直接出錢」及「為保障房屋安全所作的兜底性制度」，以消除民眾疑慮。
針對資金來源，《中國建設報》8月26日更引述湖北住房改革與發展研究會會長陳淑雲的說法稱，來源將有地方政府財政資金、土地出讓收入、住房公積金增值收益及社會捐助等。她說：「由地方政府通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式進行籌集，為房屋安全兜底。」
但連日來輿情還是不埋單。
微博博主「青光楚辭」8月25日就發文批評，當前(購房者按建安成本5-8%)繳納的房屋維修基金因支取手續難，使用率極低，多年來積存下天量資金，早有透明化管理的呼聲。他因此呼籲，新推的房屋養老金應作為配套，盤活既有的房屋維修基金，提升居民福祉，刺激消費。「如果直接或者間接再(向屋主增)收一筆錢，我敢打賭執行不下去。」
微博房產博主「圖門江酒館」也引述網際網路商業模式「羊毛也可以出現在豬身上」來吐槽稱，這種看似老百姓不用直接花錢的政策，隨著量多，對商家來說，仍可能有極大的獲利空間。
不少網民則質疑住建部變相徵稅及資金來源和管理不明。
位於四川、署名「WangGang313」的微博網民留言稱:「關鍵是整個制度設計和監管的細則一個沒有，張口就收錢，遲早是反覆修馬路那個套路。」
位於廣東、署名「樂20171215」的微博網民則批評，住建部一下子要在22個城市試行，「肚子餓了，吃相難看了。」
地方政府恐無力籌資
對此新政，在臺北的中華經濟研究院助研究員王國臣表示，中共地方政府無力籌資，以「土地出讓收入」為例，現行房地產景氣不振下，這項收入早就越來越萎縮。
中共財政部星期一(8月26日)公布，7月份的全國財政收入年減1.9%；土地出讓收入年減達40.3%。而地方政府1-7月的國有土地使用權出讓收入僅有1兆7763億元人民幣，年減22.3%。
王國臣告訴美國之音：「土地出讓收入兩年(來)都是兩位數衰退，(中國)賣土地基本上就是左手換右手，(地方)政府賣土地、國有企業去買，所以，地方政府(財政)真的是很困難，不過，這種中央請客、地方買單的行為，也不是第一天才有。」
在英國倫敦的潘西恩宏觀經濟諮詢公司資深中國經濟學家林浩波（Kelvin Lam）也說，當現行房屋維修金制度的公共帳戶一有缺口，中共政府難保不會改弦易撤，挪用私人帳戶資金來補助公共帳戶。而地方政府也恐向先前未繳交「個人賬戶」維修基金的屋主追討稅費，「玩文字遊戲」，稱其為「應繳卻未繳的款項，並非額外費用」。
不過，他也說，根據「中國特色資本主義」的原則，中央政府也可能將消費稅下撥給地方政府，以解決房市崩盤時、融資和維持基礎設施等問題，或納入房屋維修的公共賬戶。
澳大利亞莫納什大學經濟系教授史鶴凌說，全中國目前僅上海的公共財政仍有盈餘，其他省市的財政虧損還有賴中央財政轉移支付，因此，在地方財政困難的前提下，住建部擬推這種無法執行的政策，令人「匪夷所思」。
他說，中共推房屋養老金也凸顯出住宅品質不佳，民用建築物含70年產權，亦即，政府應保障70年內建物的基本架構堪用、無大型損害，但地方政府身為房產開發商的監管機構，未確實把關建造品質，才會出現大量屋齡30-40年就「老、破、小」的民宅。
現有住宅專項維修資金的公共帳戶支取運用難
中共住建部曾披露，現有住房老舊小區佔比近40%，都是亟待維修的建物。
《中國房地產金融》今年第3期研究也指出，全國2000年前建造的房屋佔比約達27.55%，屋齡逾30年的建物比例將激增。
另根據上海市房地產科學研究院8月26日發布的統計，自2007年起，購房者按住宅每平米造價5%-8%繳交的「住宅專項維修資金」，用於小區公共設施的維修，亦即房屋維修金制度中的個人賬戶，目前全國此資金結余超過1萬億人民幣，僅累計使用約10%資金，資金未有效利用且單項使用率不均，難以實現房屋「應修盡修」的目標。
對此，中華經濟研究院的王國臣直言，既有的「住宅專項維修資金」理應由物業管理，但卻是「看得到、用不到」，管理效率令人存疑，恐「已經虧空，才出臺新制度(房產養老金)」，又或許，房屋養老金新政是中國政府「開徵房地產稅」的風向球，以測試輿情。
對於「住宅專項維修資金」動用難，《經濟觀察報》8月27日解析稱，原因是業主難達共識、有關部門審批難及小區維修基金已是一筆糊塗賬，且這筆資金僅限用於商品房，中國有大量的「公房」待修。
王國臣說，中國擬設置房產養老金公共帳戶恐仍無法解決維修房屋的呆賬，他說，危老房屋翻修，多數國家都採社區自治，屬政治經濟學的「公共池」資金，由住戶集體管理、使用的公共資源;若變成由政府介入管理的「公共財」，後續將衍生更多問題，如住戶無法自主運用資金、由政府安排維修曠日費時，且施工疏失難以咎責，資金管理也易有貪污漏洞。
其次，中國土地所有權屬國家，危老建物改建複雜度相對低，不易出現土地私有制國家的容積率計算爭議，因此，王國臣認為，房屋養老金多此一舉，恐是巧立名目的稅費，將導致購屋民眾卻步，因為購屋者除須考慮房貸利率外，還徒增額外的稅費成本，若個人所得不寬裕，購屋負擔加重，將削弱他們的購屋意願，加劇中國房市的低迷。
澳大利亞莫納什大學的史鶴凌也說，澳、美等私有財產制國家的房屋維修，由屋主與保險公司承擔責任，若中國政府扛起房屋維修的責任，所建立的基金運作恐窒礙難行。
史鶴凌告訴美國之音：「房子漏水、地基出現點問題時，你要一層一層一層找到這麼大的基金來維修的話，非常困難，這是一個非常不合適的公共政策。你要(買)住房，你就要交錢，但是當房屋真地出現問題時，你找誰也沒有用，變相成了一種國家對住房抽稅的政策。」
史鶴凌認為，中共當局宣稱「百姓不出錢」只是緩兵之計，隨著制度的推行，將出現各種理由來增加個人繳費。一如中國的醫保，當公共賬戶的資金不足後，動用私人賬戶的比例將大幅提升。
他說，出臺房屋養老金將提高居住成本，形同政府逼著人民低價拋售舊房，以遷入質量較高、低稅費的新房，這恐加劇房價下跌，對中國房地產市場帶來負面衝擊。
房屋養老金製是中國獨創
房屋養老金是中國獨有的制度，對此，在英國的經濟學家林浩波認為，其目的為因應中國二手房市承壓的救市措施。
他說，中國有不少屋主因付不起房貸而拋售房產，卻市況冷，房價因此慘跌，其中二手房的降價比新房更劇烈，除非是地段好或鄰近學區的二手房，房價才會有所支撐。但中國老屋因建物質量太差，房價跌跌不休，老屋倒塌也時有所聞，造成人力資本和投資的嚴重損失。
林浩波告訴美國之音：「在英國或香港等已開發市場，老屋價格很貴，但在中國為什麼不貴呢？因為這些二手房的維修品質很差，所以現在政府做些努力，確保這些樓房得到妥善的養護。你(政府)拿點資金（維修），能穩定二手房價。」△
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