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蚀让卖楼成常态 香港楼市「跳跌」加快「价崩」（多图）
颜宝刚
2024年7月30日发表
 | 示意图，图为2022年10月16日香港城市景观。(Anthony Kwan/Getty Images) |
【人民报消息】只是好几个星期没有在这个专栏谈香港楼市，但楼价期间却以惊人速度下跌，而且蚀让幅度正在不断扩大，更惊人是蚀让的年期，由之前六至七年前买入单位要蚀让，现在更常见是部分十一、十二年前买入的楼盘，业主要成功出售单位，往往都要扩大议价空间，甚至最终仍是蚀让收场。
资料显示业主沽货蚀让比重正日益扩大，住宅蚀让占整体逾三成。而部分之前还在唱好楼市的财经报章，近期已经改以「价崩」、「蚀让出血」、「十卖九蚀」、「冧价潮」、「平过深圳价」等字眼形容目前楼市加快下跌。更令人惊奇是，更多大行突然一百八十度转軚，由之前唱好到现在不得不承认楼市跌势未止，部分甚至比我之前估计更淡。
楼市受压，楼价指数按周跌0.1%，连跌6周累计下降2.6%，再创近8年新低，今年累积跌幅扩至4.4%。而中原城市领先指数CCL与撤辣前低位相比低1.6%，相较2021年8月8日纪录高位更下挫26.4%。
十大屋苑楼价「跳跌」 业主现恐慌性抛售
楼价续跌，以楼价指数计算，大约跌至2016年的水平，如果换成平均每宗二手成交单价，楼价2024年上半年跌至730万元，10大屋苑与1年前比较，半数蒸发过百万元身价。
据美联物业综合土地注册处资料显示，只计算私人住宅，今年上半年平均每宗二手私宅注册金额约730万元，已重返至2017年上半年后的7年新低。美联指出，今年上半年平均每宗二手注册金额较去年下半年平均约791万元下跌约7.8%，较21年下半年平均价高位约923万元更跌约二百万元或20.9%。
若以10大屋苑划分，今年上半年各屋苑平均每宗金额均较去年同期下跌，当中跌幅最大的是新都城，跌约18%，该屋苑亦出现「跳跌」情况，由平均价700多万元，急减至500多万元，7字变5字头，其余9个屋苑都是9变8或7变6。
10大屋苑中，平均成交价最高的太古城，上半年失守1,000万元，按年跌约13.7%；至于平均成交价最低的嘉湖山庄，今年上半年只有约454万元，按年跌约12.5%；而同样受上车人士欢迎的沙田第一城，今年上半年平均成交价低见499万元，按年亦跌约14.7%。反映不少屋苑的平均价，普遍跌穿重大关口，例如1,000万、500万大关。
如果改以平均价计算，多个指标屋苑更是录得震撼低价，当中作为「龙头」指标屋苑太古城两房单位早前录得以500万元易手，呎价亦跌至1万元边缘关口，已等同新界价，太古城对上一宗500万成交要追溯到2013年6月，现在售价重回十一年水平，消息震撼整个港岛市场。
其次，新界区天水围嘉湖山庄呎价再跌穿8,000元关口，同时作为细价楼上车盘，沙田第一城7月多宗2房成交已再跌穿400万心理关口，与撤辣后一度的旺势出现急转弯情况，部分成交价低至390万元，跌幅相当惊人。
但论令人骇闻的成交，是来自深井老牌屋苑豪景花园，有一个947方呎三房户刚以530万元成交，呎价仅5597元，据报单位并非涉及「事故盘」或「近亲转让」，纯粹是一宗普通买卖。事实上，豪景花园由华懋发展，基于历史和口碑等因素，即使在区内也向来「低水」。有评论戏称交易反映「香港楼．深圳价」，是关深圳上月二手楼成交均价为每方米7.06万元人民币，9个大区有5个区的每方米价格在5.8万元人民币以上。按豪景花园案例来看，这个「深井」屋苑的楼价可能已平过「深圳」若干地区。
现阶段业主心态是错失了撤辣后的两个月「小阳春」反弹，加上全面撤销辣税后反而松缚了过去两年买入的业主，而不幸地他们不少均是高位追入，面对楼价跌势未止「输少当赢」，宁愿扩大议价空间尽快离场，加上政府全面撤辣后已经再无板斧稳定楼市，只能「望天打挂」祈求美国尽快减息。面对如此景况，楼市又岂不会加快跌势？
银主盘涌现 低价成交传递负面信号
楼价「跳跌」恐怕仍是开端，更令市场不安是累积银主盘有加大趋势。据中原地产资料显示，截至今年6月底，住宅银主盘存量有230个，较3月底的207个，增加11%，是连续4季处于200伙以上。而另据业内人士统计，目前市场上银主盘大约有330伙，而每月仍在新增逾百伙新银主盘，虽相较1997年金融风暴时涌现逾1万个银主盘，仍有相当距离，但因为银主盘普遍更愿意割价促销，随著楼价反复下跌，银行收楼后考虑后市不明朗，宁愿大幅减价沽货，低价成交难免对市场传递负面信息，影响其他二手业主、准买家心理，在市场气氛偏弱的情况进一步推低楼价。
另外，不少豪宅银主盘的原业主，不乏大商家及重磅投资者背景，将物业抵押作公司业务资金周转，惟随著息口高企、经济不明朗，资金链备受压力，最终被银行Call Loan 单位终沦为豪宅银主盘。
今个星期金管局将公布第二季负资产宗数，按首季个案超过3.2万宗，按季增27.5%，并升至2004年第1季以来最多，恐怕第二季负资产宗数会突破至四至五万宗，而且个别测量师预测比我更进取，仲量联行就预测下半年本港楼市跌约10%，以楼价「每跌约1%，负资产宗数将增将5000宗」，届时负资产料破10万宗，将是2003年沙士以来新高，恐怕到时不单是全港业主恶梦，甚至有机会动摇到银行体系以至整个金融系统，但我们届时还能寄望特区政府及财金官员应对吗？
（转自《自由亚洲电台》）
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在地狱？ 地产商定香港楼市？（图）
